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Vaut-il vraiment mieux acheter que louer sa résidence principale ? Démonstration

Dernière mise à jour : 10 sept.



C'est une question cruciale pour son avenir financier : vaut-il mieux rester locataire, ou devenir propriétaire ? Si la réponse vous semble évidente, jetez plutôt un coup d'œil aux résultats de notre simulation.


Entre rester locataire et devenir propriétaire, tout le monde s'accorde généralement à dire qu'il n'y a pas photo. Le fameux "marre de jeter un loyer par les fenêtres !"


Il y a du vrai : le loyer versé à un propriétaire ne contribue pas à enrichir le locataire, contrairement à un remboursement de prêt. Et pourtant...Pas si vite. Car réduire la comparaison à un simple match loyer vs. crédit constitue une grossière erreur.


Pour s'en convaincre, nous avons réalisé une simulation permettant de mieux comparer l'évolution des finances d'un propriétaire avec celles d'un locataire. Pour ce faire, nous avons estimé l'ensemble des sorties d'argent spécifiques à un propriétaire, et les avons comparées à celles d'un locataire. Nous avons ensuite cherché à savoir qui dispose du plus gros patrimoine au bout de 25 ans.


Hypothèses


  • La plupart de nos lecteurs étant situés en région parisienne, nous prendrons pour cette simulation l'exemple d'un appartement parisien. Si vous êtes en région, rassurez-vous : nous avons testé notre simulation dans de nombreuses communes, y compris en zone rurale ; les résultats sont à peu près similaires (la moindre augmentation des prix en région compensant la plus forte rentabilité).

  • Dans les deux scénarios (acheteur vs. locataire), le bien concerné est le même. On supposera que sa valeur est de 300,000€. Avec un prix au m² moyen de 10,300€ selon Meilleurs Agents, on obtient une surface d'environ 29m².

  • Un apport égal à 15% de la valeur totale de l'opération (prix du bien + frais de notaire) est demandé par la banque.

  • La prise de valeur du bien tout au long des 25 ans sera de +2% par an, en ligne avec l'évolution moyenne annualisée des prix enregistrés à Paris ces 10 dernières années.

  • Côté locataire, la croissance des loyers sera de +1,8% par an, en ligne avec les données enregistrées par l'Observatoire des Loyers de 2009 à 2019 (pas de données plus récentes disponibles hélas).

  • Enfin, pour parler d'égal à égal, nous ne prendrons pas en compte les frais liés aux meubles, ni dans le scénario locataire, ni propriétaire.

Commençons par estimer les dépenses d'un propriétaire.



Le propriétaire


Nous devons ici distinguer les frais initiaux réalisés lors de l'acquisition, de ceux à renouveler chaque année de détention du bien.


Frais initiaux


À l'achat, on dénombre deux principales dépenses :

  • L'apport demandé par la banque, frais de notaire inclus : 15% x 300,000€ x (1 + 8% de frais de notaire) = 48,600€

  • Les frais d'agence ne sont pas systématiques. Toutefois, on peut estimer qu'ils représentent approximativement la moitié des transactions immobilières. Avec des frais d'environ 5% de la valeur du bien, on retiendra donc un taux moyen de 2,5%. 2,5% x 300,000€ = 7,500€

Le propriétaire part en conséquence avec une dépense initiale de 48,600€ + 7,500€ = 56,100€.


Frais récurrents


Ici, on dénombre quatre principaux frais :

  • Le remboursement du prêt : pour un prêt sur 25 ans et assurance emprunteur incluse, on obtient un taux d'approximativement 2.5% selon meilleurtaux.com. Pour un prêt de 275,000€, on arrive à des mensualités de 1,260€, soit 15,120€/an.

  • Les frais de maintenance : des frais de plombier au ravalement de la façade, cette catégorie regroupe l'ensemble des dépenses engagées pour préserver la valeur du bien. Dans le cas d'un appartement, où les frais sont en moyenne moindres comparés à ceux d'une maison, les charges de copropriété viennent généralement compenser la facture. Ces frais sont habituellement estimés à 0.9% de la valeur d'un bien. On a donc 0.9% x 300,000€ = 2,700€/an

  • La taxe foncière : son montant varie selon les communes, mais représente en moyenne approximativement 0,5% de la valeur du bien. 0,5% x 300,000€ = 1,500€/an

  • Les assurances : plus précisément, la différence de tarifs entre l'assurance d'un propriétaire et celle qu'il aurait fallu payer dans le scénario du locataire. La différence peut être estimée à environ 100€/an.

Nous arrivons donc à une dépense récurrente de 15,120€ + 2,700€ + 1,500€ + 100€ = 19,420€/an.


Le total des dépenses initiales et récurrentes du propriétaire nous amène ainsi à 56,100€ + 19,420€ x 25 = 540,600€ dépensés. Dit comme ça, cela fait beaucoup évidemment. En échange bien sûr, l'acheteur disposera au terme des 25 ans de la pleine propriété du bien, lequel aura pris de la valeur au passage. Nous y reviendrons à la fin.


Passons maintenant aux dépenses propres au locataire.


Le locataire


C'est assez simple : la seule dépense spécifique au locataire est son loyer. À Paris, pour un bien de 29m² non meublé, on obtient une moyenne d'environ 950€/mois hors charges, soit 11,400€/an.


Rappelons que ce montant augmentera de +1,8% par an, ce qui handicape le locataire en comparaison du propriétaire, dont les remboursements d'emprunts restent fixes pendant toute la durée du prêt.


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Il est clair que malgré ses lourds loyers, le locataire aura dépensé nettement moins au terme des 25 ans que s'il avait acheté ce même bien. En revanche, il ne dispose évidemment pas de la propriété de celui-ci.