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Vaut-il vraiment mieux acheter que louer sa résidence principale ? Démonstration

Dernière mise à jour : 10 sept. 2022



C'est une question cruciale pour son avenir financier : vaut-il mieux rester locataire, ou devenir propriétaire ? Si la réponse vous semble évidente, jetez plutôt un coup d'œil aux résultats de notre simulation.


Entre rester locataire et devenir propriétaire, tout le monde s'accorde généralement à dire qu'il n'y a pas photo. Le fameux "marre de jeter un loyer par les fenêtres !"


Il y a du vrai : le loyer versé à un propriétaire ne contribue pas à enrichir le locataire, contrairement à un remboursement de prêt. Et pourtant...Pas si vite. Car réduire la comparaison à un simple match loyer vs. crédit constitue une grossière erreur.


Pour s'en convaincre, nous avons réalisé une simulation permettant de mieux comparer l'évolution des finances d'un propriétaire avec celles d'un locataire. Pour ce faire, nous avons estimé l'ensemble des sorties d'argent spécifiques à un propriétaire, et les avons comparées à celles d'un locataire. Nous avons ensuite cherché à savoir qui dispose du plus gros patrimoine au bout de 25 ans.


Hypothèses


  • La plupart de nos lecteurs étant situés en région parisienne, nous prendrons pour cette simulation l'exemple d'un appartement parisien. Si vous êtes en région, rassurez-vous : nous avons testé notre simulation dans de nombreuses communes, y compris en zone rurale ; les résultats sont à peu près similaires (la moindre augmentation des prix en région compensant la plus forte rentabilité).

  • Dans les deux scénarios (acheteur vs. locataire), le bien concerné est le même. On supposera que sa valeur est de 300,000€. Avec un prix au m² moyen de 10,300€ selon Meilleurs Agents, on obtient une surface d'environ 29m².

  • Un apport égal à 15% de la valeur totale de l'opération (prix du bien + frais de notaire) est demandé par la banque.

  • La prise de valeur du bien tout au long des 25 ans sera de +2% par an, en ligne avec l'évolution moyenne annualisée des prix enregistrés à Paris ces 10 dernières années.

  • Côté locataire, la croissance des loyers sera de +1,8% par an, en ligne avec les données enregistrées par l'Observatoire des Loyers de 2009 à 2019 (pas de données plus récentes disponibles hélas).

  • Enfin, pour parler d'égal à égal, nous ne prendrons pas en compte les frais liés aux meubles, ni dans le scénario locataire, ni propriétaire.

Commençons par estimer les dépenses d'un propriétaire.



Le propriétaire


Nous devons ici distinguer les frais initiaux réalisés lors de l'acquisition, de ceux à renouveler chaque année de détention du bien.


Frais initiaux


À l'achat, on dénombre deux principales dépenses :

  • L'apport demandé par la banque, frais de notaire inclus : 15% x 300,000€ x (1 + 8% de frais de notaire) = 48,600€

  • Les frais d'agence ne sont pas systématiques. Toutefois, on peut estimer qu'ils représentent approximativement la moitié des transactions immobilières. Avec des frais d'environ 5% de la valeur du bien, on retiendra donc un taux moyen de 2,5%. 2,5% x 300,000€ = 7,500€

Le propriétaire part en conséquence avec une dépense initiale de 48,600€ + 7,500€ = 56,100€.


Frais récurrents


Ici, on dénombre quatre principaux frais :

  • Le remboursement du prêt : pour un prêt sur 25 ans et assurance emprunteur incluse, on obtient un taux d'approximativement 2.5% selon meilleurtaux.com. Pour un prêt de 275,000€, on arrive à des mensualités de 1,260€, soit 15,120€/an.

  • Les frais de maintenance : des frais de plombier au ravalement de la façade, cette catégorie regroupe l'ensemble des dépenses engagées pour préserver la valeur du bien. Dans le cas d'un appartement, où les frais sont en moyenne moindres comparés à ceux d'une maison, les charges de copropriété viennent généralement compenser la facture. Ces frais sont habituellement estimés à 0.9% de la valeur d'un bien. On a donc 0.9% x 300,000€ = 2,700€/an

  • La taxe foncière : son montant varie selon les communes, mais représente en moyenne approximativement 0,5% de la valeur du bien. 0,5% x 300,000€ = 1,500€/an

  • Les assurances : plus précisément, la différence de tarifs entre l'assurance d'un propriétaire et celle qu'il aurait fallu payer dans le scénario du locataire. La différence peut être estimée à environ 100€/an.

Nous arrivons donc à une dépense récurrente de 15,120€ + 2,700€ + 1,500€ + 100€ = 19,420€/an.


Le total des dépenses initiales et récurrentes du propriétaire nous amène ainsi à 56,100€ + 19,420€ x 25 = 540,600€ dépensés. Dit comme ça, cela fait beaucoup évidemment. En échange bien sûr, l'acheteur disposera au terme des 25 ans de la pleine propriété du bien, lequel aura pris de la valeur au passage. Nous y reviendrons à la fin.


Passons maintenant aux dépenses propres au locataire.


Le locataire


C'est assez simple : la seule dépense spécifique au locataire est son loyer. À Paris, pour un bien de 29m² non meublé, on obtient une moyenne d'environ 950€/mois hors charges, soit 11,400€/an.


Rappelons que ce montant augmentera de +1,8% par an, ce qui handicape le locataire en comparaison du propriétaire, dont les remboursements d'emprunts restent fixes pendant toute la durée du prêt.


**


Il est clair que malgré ses lourds loyers, le locataire aura dépensé nettement moins au terme des 25 ans que s'il avait acheté ce même bien. En revanche, il ne dispose évidemment pas de la propriété de celui-ci.



En dépensant moins, le locataire a cependant pu accumuler tout au long de ces 25 années un certain montant d'épargne. Si cette épargne a très bien pu s'accumuler sur son compte courant, elle peut aussi être investie. Supposons donc que notre locataire ait décidé d'investir systématiquement ce différentiel d'épargne en actions, dans un ETF du S&P500.


Un ETF S&P500 investi via un PEA avec dividendes réinvestis a affiché un rendement annuel moyen de 13.45% sur les 10 dernières années (vous pouvez revérifier ce chiffre avec les dernières données actualisées ici). Pour prendre en compte les frais liés à l'ETF, généralement autour de 0.3%/an, nous arrondissons ce chiffre à 13%. Enfin, une imposition de 17.2% est appliquée sur la plus-value réalisée à la revente, au bout de 25 ans.


Résultats


Projetons-nous maintenant dans 25 ans, juste après la cession du bien, la vente de l'ETF et l'acquittement des impôts associés. Qui sera le plus fortuné, le locataire ou le propriétaire ?

  • Propriétaire : 492,000€

  • Locataire : 1,809,000€

Malgré une belle prise de valeur de l'appartement parisien, le locataire dispose d'un patrimoine après impôts plus de trois fois supérieur. Surprenant, non ? Mais à quoi devons-nous un tel écart ?


Lorsqu'on parle d'immobilier, on tend souvent à négliger le coût d'opportunité. Il s'agit de l'écart de rendement entre là où votre apport a été placé et le rendement qu'il aurait pu avoir en étant placé ailleurs. Or, à valeurs investies égales, les marchés actions affiche un rendement bien supérieur à l'immobilier (ici par exemple, 13% vs. 2%) ; c'est la capacité d'investir plus que ce dont l'on dispose grâce au recours au crédit qui compense en partie la faible rentabilité de l'immobilier.


Les chiffres de cette simulation seraient ainsi très différents si votre apport restait sur votre livret A dans le scénario du locataire : on tomberait alors à 215,000€, soit bien moins que les 492,000€ du propriétaire. Mais ce n'est pas votre genre, n'est-ce pas ?


Pour vous donner une idée, les deux courbes de notre scénario ressemblent à ceci :

Alors que l'écart semble minime les premières années, les intérêts composés permettent au locataire/investisseur en actions de prendre le large après quelques années.


Évidemment, les variations des marchés ne sont jamais aussi "lisses" en pratique, mais vous comprenez l'idée. Au bout de 25 ans, l'impact des différents krachs compte relativement peu dans la performance finale.


Le fait que ce différentiel paraisse insignifiant au début explique en partie pourquoi de nombreux investisseurs immobiliers ne mesurent pas les bénéfices extraordinaires d'un investissement en actions sur leur portefeuille à long terme.



Si vous souhaitez ajuster certains paramètres pour adapter le calcul à votre situation, MoneyVox a réalisé un excellent simulateur vous permettant de calculer aisément s'il est plus intéressant pour vous d'acheter ou de louer en fonction de vos critères.


À vos calculettes ! Et si vous débutez et souhaitez mieux comprendre comment les actions peuvent servir votre patrimoine, c'est par ici !

 

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François Sockeel

François est le fondateur de bigfish investing. Son action favorite est Crowdstrike, pour sa capacité à maintenir une avance technologique considérable sur un marché de la cybersécurité en plein essor.

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